Greece is back … or is Greece back?
Alexandros Mavvidis
Der griechische Immobilienmarkt ist seit einigen Jahren wieder auf spürbar steigendem Kurs. Die Preise haben in den letzten drei Jahren in mehr oder minder allen Immobiliensektoren kräftig zugelegt, und die Renditen haben sich inzwischen auch wieder ‘angepasst‘. Griechenlands Immobilienmarkt ist wieder interessant und folglich auch auf dem Radar nationaler, aber insbesondere auch – in beträchtlicher Zahl – internationaler, teilweise institutioneller Investoren.
Im Schnitt konnte in den letzten vier Jahren bei den Immobilien etwa die Hälfte des teilweise über 40%-igen Wertverlustes der Krisenjahre wieder aufgeholt werden. An AAA-Standorten konnten die Preise sogar noch etwas stärker zulegen. In jedem Fall steckt weiterhin gutes Wertsteigerungspotential im Markt, wenn man von Preisen des Basisjahres 2009 (Krisenbeginn) ausgeht. Zusätzlich hat sich aufgrund der Bauflaute der Krisenjahre und auch aktueller, positiver wirtschaftlicher Impulse eine große Nachfrage in einigen Immobiliensektoren eingestellt. Der immer noch anhaltende Mangel im Sektor der High-Standard Büroimmobilien und der modernen Logistikflächen wäre hierzu ein erwähnenswertes Beispiel. Die Korona-Pandemie hatte im Übrigen nur vorübergehend das Revival der griechischen Immobilien entschleunigt, jedoch nicht wirklich unterbrochen. Viele der internationalen Investoren waren rasch wieder erschienen, als die Reiseverbote aufgehoben wurden. Demnach wurden bis noch vor wenigen Monaten eine starke Kaufwelle und ein Bauboom ähnelnder Zustand beobachtet.
Aktuell herrscht auf dem griechischen Immobilienmarkt jedoch als Folge der allgemeinen, globalen Situation eine Art ‘Wartehaltung‘. Schließlich sind die Immobilienpreise sehr schnell in die Höhe gestiegen, während auch die Baupreise – ähnlich wie in anderen Ländern – auf einem Höchststand sind. Parallel stellen die steigenden Zinsen und die inzwischen wieder interessanten, ‘risikoarmen’ Staatsanleihen gewisser Staaten Faktoren dar, die Investitionen in Immobilien nicht immer begünstigen. Auf „psychologischer“ Ebene sind zudem der Krieg und die Energiethematik weitere Faktoren, die aktuell insbesondere bei kleinen Eigenheimkäufern – neben der Kreditaufnahme selbst – Risikofaktoren darstellen, selbst wenn die griechische Regierung zumindest für die inländische Bevölkerung mittels umfangreicher Stützprogramme die krisenbedingten Mehrkosten für Energie gut abfangen konnte. Auf der anderen Seite hingegen spricht die starke Inflation für Investitionen in Immobilien, was sicherlich auch im Falle Griechenlands den Markt in 2022 mitbewegt hat.
Infolge der erwähnten Umstände hat somit die Bauaktivität seit vergangenem Sommer etwas entschleunigt. Gemäß dem griechischen statistischen Amt war zwar im Monat September 2022 im Vergleich zum gleichen Monat des Vorjahres die Anzahl der Baugenehmigungen noch gestiegen (+9,1%), gleichzeitig war jedoch die Zahl der genehmigten Flächen um 22,1% gesunken. Ein tendenziell ähnliches Bild gilt auch für den 9-Monate-Vergleich. Bei dieser Betrachtung muss man allerdings berücksichtigen, dass in 2021 ein 10-Jahres-Hoch sowohl bei der Anzahl der Baugenehmigungen als auch bei den genehmigten Flächen erreicht wurde.
Aufgrund der Dynamik der griechischen Wirtschaft und des tatsächlichen Bedarfes nach Immobilien dürften die Marktteilnehmer die erwähnte Wartehaltung ab dem zweiten Semester von 2023 langsam wieder aufgeben.
Doch wie sind nun die Aussichten für den griechischen Immobilienmarkt in 2023?
Der griechische Immobilienmarkt macht aktuell einen starken Wandel durch. Dieser wird unter anderem von den internationalen Investoren, von neuen großen – teilweise internationalen – Nutzern und dem aktuellen, neuen Bedarf angetrieben. Starke Nachfrage, verhältnismäßig niedrige Preise und gutes Potential des Standortes sind einige der Argumente, die für Griechenland sprechen. Griechenland ist wieder ein ‘place to be’, und Projekte, wie das Hellinikon-Projekt auf dem Gelände des ehemaligen Athener Flughafens und der Turm von Piraeus, aber auch die ganze Riviera von Athen und einige griechische Inseln sind nur einige der Highlights, die auch überregional positive Entwicklungen mit sich bringen. Auch die Erweiterung der Metro von Athen, die Inbetriebnahme der Metro von Thessaloniki noch vor Ende 2023, sowie die Aufwertung der Infrastruktur mit neuen Schnellstraßen, neue Logistikzentren, aber auch neue bzw. vergrößerte Flughäfen, wie Heraklion (Kastelli) und Paros, werden neue Impulse für Wachstum der betroffenen Regionen setzen. Übrigens gehören laut dem Euromonitor die vier griechischen Städte Athen, Thessaloniki, Rhodos und Heraklion zu den Top 100 City Destination von 2022.
Den Mangel im hochwertigen Bürosektor und bei Logistikflächen, der sicherlich eine gute Investmentgelegenheit darstellt, konnte ich bereits erwähnen. Im Allgemeinen ist jedoch in fast allen Sektoren Bedarf an modernen Immobilien mit hohen, teilweise internationalen Standards zu verzeichnen, und hierfür sind die Interessenten auch bereit, höhere Preise zu zahlen. Das Thema „ESG“ (environmental social governance) ist außerdem inzwischen auch in Griechenland ein Gesprächsthema, und stellt sowohl bei neuen, aber auch bei bestehenden Immobilien aufgrund des Anpassungsbedarfes zusammen mit den Themen „energetische Aufwertung“ und „Altbausanierung“ immenses Investmentpotential dar.
In den Großstädten gibt es im Wohnbausektor großen Bedarf zumal in den Krisenjahren kaum gebaut wurde. Die Knappheit an Immobilien, die durch die touristische Nutzung vieler Einheiten (AirBNB) noch weiter verschärft wurde, hat zu einer starken Mietpreissteigerung in den besagten Regionen geführt, von der anzunehmen ist, dass sie – sicherlich in kleinerem Umfang – auch in 2023 leicht fortgeführt wird. Es ist sehr unwahrscheinlich, dass die Mietpreise in 2023 korrigieren werden, zumal nicht absehbar ist, dass sich die Angebotssituation rasch ändern wird. Schließlich ‘stottert‘ die Bauaktivität in diesem Sektor seit einigen Monaten und man kann davon auszugehen, dass erst im zweiten Halbjahr von 2023 das Bauen wieder intensiviert wird. Die Knappheit der Grundstücke in zentralen Lagen sei hier auch festgehalten.
Die Coronapandemie hat neben neuen Wohntrends, wie zum Beispiel mit Arbeiten von zu Hause aus, auch eine ‘kleine‘ Flucht in die Vororte in Gang gesetzt. Dies bedeutet, dass kleinere Vororte in der Nähe von großen Städten, die verkehrstechnisch gut angebunden sind, für Familien eine gute Alternative zum Wohnen darstellen werden. Der Süden von Attika ist hier das beste Beispiel. Die hohen Preise in den Ballungszentren werden in spe sicherlich einen guten Grund darstellen, von großen Städten wegzuziehen. Laut aktueller Marktanalysen ist die Bereitschaft umzuziehen und der Wille in das Eigenheim zu investieren für die kommenden fünf Jahre tendenziell steigend.
Für 2023 ist zudem davon auszugehen, dass sich die Investitionen in Tourismusimmobilien fortsetzen werden, zumal die tourismusbezogenen Einnahmen im Jahr 2022 auf einem Rekordniveau waren und die Aussichten für die kommende Saison erneut sehr vielversprechend sind. Zudem machen staatliche Fördergesetze, die den Neubau und die Sanierung als Teil einer Hotelinvestition mitsubventionieren, die Investitionen in diesem Sektor noch interessanter.
Griechenland ist aber auch für private Investoren, die ein Ferienhaus am Wasser wünschen, wieder ein starker Magnet. Ganz oben auf der Liste stehen hier Käufer aus Deutschland, gefolgt von Amerikanern, Engländern, Spaniern und Franzosen. Sicherlich sind die aktuell noch günstigen Preise aber auch die Verfügbarkeit von guten Grundstücken Argumente, die nach Griechenland führen. Die Verbesserung der Infrastruktur sei hierbei aber auch festzuhalten. Es wird davon ausgegangen, dass sich dieser Trend auch im Jahr 2023 fortsetzen wird. Erwähnenswert ist, dass Chalkidiki, gelegen im Norden Griechenlands, jüngst auch in die Liste der interessanten Regionen gerückt ist, obwohl in diesen Breitenkreisen die Sommersaison wesentlich kürzer ist als zum Beispiel auf der südlichen Insel Kreta. Daraus darf man schließen, dass nunmehr auch Standorte interessant sind, die milderes Klima aufweisen als die ‚heißen‘ Inseln und die ganzjährlich über Direktflüge gut zu erreichen sind. Chalkidiki ist ideal über Thessaloniki zu erreichen. Thessaloniki selbst ist übrigens seit einigen Jahren auch Zielort für internationale Immobilieninvestitionen.
Aber auch für digital nomads wird „das Land, in dem die Götter Urlaub machen“, zunehmend interessanter. Für die folgenden Jahre wird davon ausgegangen, dass sich die ‘ständig Reisenden’ noch intensiver in Griechenland – zumindest temporär – niederlassen werden, und folglich ist es eine realistische Annahme, dass die Nachfrage entsprechender Immobilien auch in den primär touristischen Regionen, die aktuell eher in der Sommersaison besucht werden, steigen wird. Für einige digital nomads ist schließlich das Leben in der Natur und am Wasser wichtig, und Standorte, die diese Kriterien inklusive guter Fluganbindung und gutem Internet- und Mobiltelefonanschluss erfüllen, sind für diese Klientel ideal. Dies wird sicherlich zum positiven Wachstum neuer Regionen beitragen.
Ein Produkt, was lange Jahre in Griechenland sehr stiefmütterlich behandelt wurde, zurzeit jedoch intensiv im Visier der Investoren ist, sind moderne Studentenwohnheime mit möblierten Apartments an den „richtigen“ Lagen, in denen auch Serviceleistungen angeboten werden. Alle Städte mit Universitäten sind hierfür gut geeignet, und dieses Produkt würde in den meisten Fällen auch für digital nomads interessant sein.
In 2023 wäre zusätzlich zu verfolgen, wie das Golden Visa – Programm fortgeführt wird. Hier hat der griechische Staat jüngst entschieden, nunmehr zwei Kategorien vorzusehen. In bestimmten Ballungszentren sind demnach Investitionen der Größenordnung ab 500.000 Euro erforderlich, damit ein Anspruch auf eine Golden Visa resultiert. Für die anderen, nicht-‘erstrangigen‘ Standorte soll die Höhe der Investitionen hingegen bei 250.000 Euro bleiben, was sicherlich Investitionen an den besagten Standorten begünstigen würde. Zweitens wäre zu verfolgen, wie sich die Einkommenssteuervergünstigungen des griechischen Staates für ausländische Bürger und Rentner, die ihren permanenten und steuerlichen Sitz nach Griechenland verlegen, auf den Immobilienmarkt auswirken werden. Sollte diese Vergünstigung weit angenommen werden, kann man davon ausgehen, dass sich in den nächsten Jahren hier aufgrund dieser Klientel einige neue „teure“ Lagen entwickeln werden. Einige ’neue‘ Lagen, wie z. B. Paros, entwickeln sich in den letzten Jahren ohnehin zu ‚prime‘ Lagen für luxuriöse Ferienhäuser, da sich an den „klassischen“ Luxusspots, wie Mykonos und Santorin, das Angebot an Grundstücken stark reduziert hat.
Anhand der Historie und der aktuellen Entwicklungen kann man zusammenfassend für den Immobilienmarkt Griechenlands fortan von einer länger anhaltenden Wachstumsphase ausgehen, selbst wenn aufgrund der bereits erwähnten aktuellen Wartehaltung und der allgemeinen Situation für das erste Halbjahr von 2023 von einer Stagnation und eventueller leichter Preiskorrektur ausgegangen werden kann. Dies wird jedoch sicherlich den mittel- bis langfristigen Trend nicht stark beeinträchtigen. Das Interesse an Griechenland und an griechischen Immobilien wird auch in 2023 weiterhin lebhaft sein, zumal die Preise trotz der bisherigen Steigerungen im Verhältnis zu anderen Standorten günstig sind und immenses Potential im Markt steckt. Die Tatsache, dass wir auf ein Rekordjahr mit direkten, ausländischen Investitionen in griechische Immobilien der Größenordnung von eventuell sogar 1,7 Mrd. Euro zurückblicken können, erlaubt auch für 2023 Optimismus. Es ist noch nicht vorhersehbar, ob der Rekordwert von 2022 in 2023 wieder erreicht oder gar übertroffen wird, allerdings darf man schon allein aufgrund des fortschreitenden Hellinikon-Projekts davon ausgehen, dass sich erneut größere ausländische Investoren positionieren werden. Schließlich vergeben inzwischen unter Bedingungen inländische Banken auch an ausländische Investoren Kredite. Übrigens haben in 2022 auch die Investitionen in Gewerbeimmobilien mit 1.65 Mrd. Euro eine Rekordhöhe erreicht.
Sicherlich stellen Probleme auf den Hauptmärkten der internationalen Immobilieninvestoren und ein unstabiles Umfeld nicht die idealen Bedingungen dar, um gerade jetzt im Ausland zu investieren. Auch könnten ‘problematische’ Projekte an anderen internationalen Standorten, die jetzt oder bald in Krisen kommen, interessant werden, und Investitionen dorthin ziehen. Allerdings könnte das „Springen“ auf stark steigende Märkte, wie Griechenland, auch als Chance gesehen werden, um Verluste eines Hauptmarktes zu kompensieren. In diesem Kontext wären auch die steigenden Kreditkosten zu betrachten. Denn unter Berücksichtigung der kreditbedingten Hebelwirkung auf das Eigenkapital könnten Investitionen in griechische Immobilien aufgrund der besseren Renditen (an der Quelle) und mit Hinzurechnung der anzunehmenden Wertsteigerung aktuell sinnvoller sein als Investition an anderen internationalen Standorten. Dies wäre dann sicherlich projektbezogen im Detail zu analysieren.
Eine Besonderheit des griechischen Immobilienmarktes, die eine große Chance darstellen kann, ist, dass in Griechenland wenig große Projektentwickler aktiv sind. In vielen Fällen agieren Bauunternehmer als Projektentwickler, die aber eigenkapitalbedingt oft bei den Projektgrößen etwas eingeschränkt sind. Teilweise besteht auch Mangel an know-how. Demnach bietet der Markt auch für Developer ein vielversprechendes Feld. Da viele gute Objekte erst in den letzten Jahren den Besitzer gewechselt haben, ist die Zahl der bestehenden „Schnäppchen“ inzwischen sehr überschaubar. Demnach besteht hier Handlungsbedarf und für erfahrene, international agierende Projektentwickler auch erstklassiges Potential. Denn ist ein Projekt erst einmal fertiggestellt und im besten Fall auch mit guten Verträgen vollvermietet, dann finden sich sehr schnell nationale, aber auch internationale Investoren und Fonds, die die Objekte prompt übernehmen. Zusätzlich können erfahrene Projektentwickler ‘Sonderprodukte’ etablieren, für die auf dem Markt Platz und Potential besteht.
Abschließend wäre zu erwähnen, dass die Aussichten des griechischen Immobilienmarktes für 2023 auch deshalb positiv sind, weil der griechische Staat erstmalig Kredite für 10.000 junge Eigenheimkäufer (Alter bis 39 Jahre) für Wohnungen der Größe bis 120 qm, Baujahr bis 2007 und Preis bis 150.000 Euro subventionieren wird. Ferner wird der Immobilienmarkt in 2023 und den folgenden Jahren noch von Förderprogrammen – sowohl direkt als auch indirekt – unterstützt, die im Rahmen des nationalen Wachstumsprogramms (Griechenland 2.0) vorgesehen sind.
Was kann denn bei all den positiven Aspekten überhaupt noch schief gehen?
Wie zuvor erwähnt, werden die Kosten für Fremdkapital in der nächsten Zeit noch weiter steigen. Zunächst stellt dies eine Gegebenheit dar, die den Markt immens beeinträchtigen kann. In erster Instanz wird dies für Eigenheimkäufer ein großes Problem darstellen, und einige der Wohneinheiten könnten längere Zeit benötigen, bis sie verkauft werden. Inwiefern und in welchem Maße bei der aktuellen Nachfrage diese „Verlangsamung“ auch zu einer tatsächlichen Preiskorrektur führen wird, ist noch unklar. Da aber bei den Neubauten die Baukosten zum größten Teil die Preise beeinflussen, ist die Möglichkeit einer Preisreduzierung relativ eingeschränkt. Darüber hinaus erschweren die höheren Kreditkosten generell die Wirtschaftlichkeit einiger Investitionen. Dennoch oder vielleicht gerade deshalb ist Griechenland eine gute Alternative. Bei gewerblich genutzten Immobilien sind die Renditen in der Regel höher als an anderen internationalen Standorten (auch aufgrund der im Vergleich niedrigeren Baukosten in Griechenland), was die Projektkalkulation natürlich begünstigt, unter der Voraussetzung, dass Investoren keine übermäßigen, standortbedingten Risikoaufschläge verlangen. Übrigens ist die Tendenz auch bei den Mietpreisen der Gewerbeimmobilien steigend.
Zweitens sollen auch in 2023 Zwangsversteigerungen von Immobilien fortgesetzt werden, die mit faulen Krediten (non-performed loans) verbunden sind. Es ist – analog zu den Vorjahren – jedoch nicht davon auszugehen, dass die Gläubiger pro Jahr übermäßig viele Immobilien auf den Markt bringen werden, die die Preise immens drücken würden, denn dies wäre sicherlich nur im Sinne der Käufer. Zudem reden wir hierbei von – teilweise alten – Bestandsimmobilien, oft kleine bis mittelgroße Wohneinheiten, die zudem geografisch verteilt – ergo nicht an einem Standort – sind, und somit für viele Investoren gar kein Interesse aufweisen. Auf der anderen Seite können insbesondere dieser Art Immobilien für einige Investments ideal sein. In jedem Fall stellen dieser Art eine besondere Kategorie dar, sind investitionstechnisch oft interessant und stellen gute Einzelgelegenheiten dar. Demnach sind die Entwicklungen auf diesem Marktsegment zu verfolgen.
Bei erneutem Durchdenken deutet sich 2023 für den griechischen Immobilienmarkt als Übergangsjahr an. Der Markt wird nach den Sprüngen der letzten Jahre – und nach einer kurzen Übergangs- und Wartezeit – in einen reifen, vielversprechenden Markt für langfristige Investments übergehen. Spätestens jetzt sollte auch für die Konservativsten aller konservativen Investoren die Zeit gekommen sein, Richtung Griechenland zu schauen. Ein Kennenlernen ist in jedem Fall zu empfehlen, Vorsicht ist in jedem Fall geboten!
Quelle: Unser Partner Firma in Griechenland „Mavvidis +Partners“
